Ainda quer esperar para comprar em João Pessoa? O que seis anos de números mostram

Todo corretor escuta esta frase: "vou esperar mais um pouco para comprar". Às vezes, esperar é a decisão certa. Só que esperar também tem custo, e quase ninguém faz essa conta.

Fui atrás dos números de 2020 até hoje para fazer esse teste em João Pessoa, com um flat de 30 m² perto do mar. Depois olhei o que está chegando à cidade.

O preço em João Pessoa, de 2020 até hoje

Segundo o Índice FipeZAP, o preço médio anunciado na cidade passou de R$ 4.515 por m², em dezembro de 2020, para R$ 8.460 por m², em outubro de 2026. São 87% a mais em menos de seis anos.

• Dezembro de 2020: R$ 4.515/m²
• Dezembro de 2021: R$ 4.893/m²
• Dezembro de 2022: R$ 5.430/m²
• Dezembro de 2023: R$ 5.932/m²
• Dezembro de 2024: R$ 6.890/m²
• Dezembro de 2025: R$ 7.970/m²
• Outubro de 2026: R$ 8.460/m²

As maiores altas vieram em 2024 (15,54%) e 2025 (15,15%). Em 2026, o ritmo diminuiu: até outubro, a alta foi de 5,94%.

Estudo de caso: um flat de 30 m², em 2020 e hoje

Aqui preciso ser transparente. Não existe uma série pública só de flats na orla, e não encontrei o registro de uma venda real de 2020 para comparar. Por isso, fiz uma estimativa e explico a conta.

Os flats que tenho hoje à venda em Manaíra, entre 20 e 45 m², têm valor médio de R$ 13.031 por m². Um flat de 30 m² nesse valor sai por cerca de R$ 391 mil. Aplicando a alta do FipeZAP de trás para frente, o mesmo flat custaria perto de R$ 209 mil em dezembro de 2020.

São cerca de R$ 182 mil de diferença. Quem adiou a compra por seis anos hoje paga quase o dobro pelo mesmo tamanho de imóvel.

Piscinas naturais de Picãozinho, em João Pessoa.

E se o dinheiro tivesse ficado aplicado?

Essa é a pergunta que separa uma análise séria de uma propaganda. Veja o que teria acontecido com os mesmos R$ 209 mil de dezembro de 2020:

• Só corrigidos pela inflação (IPCA, +38,4%): cerca de R$ 289 mil.
• Aplicados no CDI (+87,8%), antes do imposto: cerca de R$ 392 mil.
• No CDI, depois de 15% de imposto: cerca de R$ 364 mil.
• O flat, em valor de anúncio: cerca de R$ 391 mil.

Na prática, quem deixou o dinheiro no CDI quase empatou com o imóvel antes do imposto e ficou cerca de R$ 27 mil atrás depois dele. A diferença é que o dono do flat ainda podia colocar o imóvel para alugar nesse período.

Com o rendimento médio de aluguel de João Pessoa hoje, de 6,71% ao ano segundo o FipeZAP, um imóvel de R$ 391 mil renderia perto de R$ 2,2 mil por mês. Desse valor ainda saem condomínio, IPTU, administração e os meses vazios. O comprador também pagou ITBI e cartório na entrada.

Quem deixou o dinheiro na poupança, ou sem render, ficou bem mais para trás.

Por que tanta gente está olhando para João Pessoa

O turismo ajuda a explicar a procura. Segundo os dados da PBTur, a cidade recebeu:

• 2020: 443.160 turistas, no ano da pandemia, com pesquisas suspensas de março a outubro.
• 2021: 1.103.818 turistas.
• 2022: 1.298.471 turistas.
• 2023: cerca de 1,37 milhão de turistas.
• 2024: 1.440.334 turistas.
• 2025: 1.565.374 turistas.

Comparar com 2020 distorce a conta, por causa da pandemia. Olhando de 2022 para 2025, o crescimento foi de 21%. O aeroporto Castro Pinto também passou de 1,8 milhão de passageiros em 2025, alta de 17,7% sobre o ano anterior.

O que está chegando: o Polo Turístico Cabo Branco

O maior projeto em andamento é o Polo Turístico Cabo Branco, em uma área de 654 hectares no litoral sul da capital. Pelos números do Governo da Paraíba divulgados em abril, são 12 empreendimentos contratados, R$ 3,3 bilhões em investimentos, 15.649 novos leitos e mais de 24 mil empregos diretos e indiretos em operação.

• Já em operação: o Tauá Resort, aberto em 1º de julho de 2026, com investimento de R$ 700 milhões e 514 quartos na primeira fase.
• Previsto para o fim de 2026: o Acquaí Park, primeiro parque aquático da Paraíba.
• Início de 2027: nova ponte de embarque no aeroporto.
• Previsto para 2027: o Ocean Palace e o Terra dos Dinos.

Um cuidado: prazo de obra é previsão, e pode mudar. E resort novo também aumenta a oferta de hospedagem na cidade. Para quem pensa em aluguel por temporada, isso significa mais turistas, mas também mais concorrência.

Areia Vermelha, em Cabedelo, um dos passeios mais procurados do litoral.

Então, ainda vale esperar?

O cenário de hoje é diferente do de 2020. Naquela época, a Selic estava em 2% ao ano. Hoje está em 13,75%, o que deixa o financiamento mais caro e a renda fixa mais atraente. Ninguém consegue garantir que os próximos seis anos vão repetir os últimos seis.

Esperar faz sentido se:

• a parcela vai passar de cerca de 30% da renda da família;
• a compra vai consumir toda a sua reserva de emergência;
• você pretende vender em pouco tempo, porque os custos de compra e venda pesam.

Comprar agora faz sentido se:

• você vai morar ou ficar com o imóvel por muitos anos;
• a conta fecha incluindo entrada, parcelas, chaves, condomínio e impostos;
• você já comparou o imóvel com o que o seu dinheiro renderia aplicado.

Minha leitura é simples: nesses seis anos, o que saiu mais caro foi esperar sem plano. Quem esperou investindo bem protegeu o dinheiro. Quem só foi adiando viu o imóvel ficar quase duas vezes mais caro.

Quer fazer essa conta com o imóvel que você está olhando? Faço com você, sem compromisso, pelo site da Empire Imóveis ou pelo WhatsApp (83) 99847-3344. Também publico análises no meu LinkedIn.

Gilvan Lima, corretor de imóveis, CRECI 11628. Conteúdo informativo, não é recomendação de investimento. O FipeZAP mede preços anunciados da cidade, não vendas nem flats especificamente; o estudo de caso é uma estimativa. IPCA acumulado até setembro de 2026 e CDI até outubro de 2026. Rentabilidade passada não garante resultado futuro.

Fotos via Wikimedia Commons, em domínio público ou CC0 (Ministério do Turismo/MTur Destinos, Marcos Elias de Oliveira Júnior, Thyago Medeiros e Allan T. de Souza), exceto Complexo da Igreja São Francisco, de Denys Fausto Formiga, e Estação Cabo Branco, de Ajmcbarreto, ambas em CC BY-SA 4.0.

Fontes: Índice FipeZAP, relatórios de dezembro de 2020 a outubro de 2026; Banco Central (IPCA e CDI); boletim PBTur de dezembro de 2025; boletim PBTur de novembro de 2023; fluxo turístico de 2013 a 2022; Governo da Paraíba/Cinep; Movimento Econômico; Panrotas; ampliação do aeroporto.